封面新闻记者 石伟宝盈国际
“现在是房拿不到，100多万首付款要不回，征信还出了问题。我愿意支付违约金，把剩余房款退给我，开发商也不愿意。”5月21日，周女士告诉记者，2021年她在湖北汉川市“天屿湖”订购一套别墅，“销售员承诺帮助办理按揭，办不成可退房、退款”。
图为“天屿湖天宫岛”楼盘 受访者供图
“协议约定了这一条。后来按揭没办下来，我要求按协议退房退款，她说自己辞职了，让我联系开发商，后来把我拉黑。”周女士说，2025年2月她起诉开发商要求退还购房款。前两天，她收到汉川市人民法院的判决书，驳回了她的诉求。
法院认为，双方《定购协议》中“退房款”的约定属预约合同内容，但在《商品房买卖合同》签订后，买卖双方的权利义务已进行了调整，预约合同条款对双方当事人不再具有约束力；贷款办理按揭贷款不是开发商的义务，周女士无法及时缴纳购房款构成违约，不享有合同解除权。
百万首付买别墅
按揭失败要求退房退款被拉黑
周女士介绍，2021年5月她接到“天屿湖天宫岛”楼盘销售员的推销，之后前往考察。
“一栋双拼别墅要300多万，我当时在武汉已经有几套房子，担心名下有贷款，不好办按揭。”周女士说，销售员王某建议她把老房子抵押了，抵押款足够交首付，开发商詹总能帮忙搞定银行办按揭，按揭如果办不下来，可以退款退房。
周女士提供与王某聊天记录显示，2021年5月18日，周女士缴纳124万首付款，包括2万元定金。之后半个月，周女士多次追问“银行怎么样了”。月底，王某通知，“明天来签合同。合同签完他们（银行）要拿一份，要审批，要放贷，还需要一个过程”。
之后数月，周女士继续催问“银行什么情况”“再不批复我就不要了”“我要退房，不想要了”。王某则反复回复，“莫急莫急，银行需要时间审批”“今年银行很严”“詹总也在催行长”等等。
其间，王某将银行李经理电话发给周女士，周女士表示李经理回复难办理，“詹总有没有办法，没有就退钱”。之后，周女士按照要求再次提交了资料，继续催问按揭贷款进展。
周女士与开发商詹总聊天记录（受访者供图）
2021年11月，王某表示自己辞职了宝盈国际，但“詹总说他还要去趟银行，你的事他很上心”。之后，周女士再次按王某要求提供了按揭办理资料，被告知要换一家银行办理。
类似过程一直持续到2023年7月22日，王某表示自己无能为力，“你是贷款批不下来，按道理售楼部应该退你钱。”
销售员与周女士聊天摘录（受访者供图）
周女士也称“当时詹总也跟我说的是批不下来可以退款”。之后，两人相互指责，王某将周女士拉黑。
上述时间段期间，周女士与詹总的聊天记录中，詹总也多次表示“已和行长沟通，让尽快放贷”“刚和行长讲过，争取把您的先放出来”。最后，詹总将周女士拉黑。
退款条款已无约束力
法院一审判开发商无办按揭义务
周女士提供资料显示，2021年5月3日，她与湖北天屿湖生态文旅有限公司签订《天屿湖国际休闲社区订购协议》。协议约定，买方承诺签订协议后不换房、退房，签订7日内足额付清购房款。协议在备注中注明“如有变化，可退可换”。
《商品房买卖合同》补充条款（受访者供图）
双方之后签订的《商品房买卖合同》中约定：合同签订后，买房人向银行申请按揭贷款185万元，买房人已明确知道银行及公积金管理机构对上述按揭贷款申请所需的条件和应交的资料，因此不能办理按揭贷款的责任由买房人承担；按揭审批额度不足、按揭未审批等情况下，买房人在审批终了15日内未付清剩余房款，按违约处理，并按时间段支付违约金。
《商品房买卖合同》约定，买房人确实无法支付付清房款导致合同解除，应按照房屋总价的10%支付违约金；买房人在银行办理按揭手续完毕之前，要求终止合同的，所交款项不予退还。
合同附后的补充协议约定，买房人逾期180天仍未按要求全额支付的，卖方有权单方面解除《商品房买卖合同》，所交全部款项不予退还，房屋归卖方所有，买房人无条件配合办理取消交易的手续，相关费用由买房人承担。
周女士认为，是售楼部承诺“如有变化可退可换”，承诺可以帮忙找银行办理按揭贷款，她才抵押老房子交了首付款。
5月15日，汉川市人民法院一审判决，驳回周女士退还购房款和支付资金占用费、违约金、兑现活动券的诉求。
《定购协议》内容（受访者供图）
法院认为，案涉《商品房买卖合同》是合同当事人的真实意思表示，合法有效，合同当事人均应恪守履行。《定购协议》中“如有变化，可退可换”的约定，性质为预约合同，在本约合同（《商品房买卖合同》）签订后，买卖双方的权利义务已由本约合同进行了调整，预约合同条款对双方不再具有约束力。按揭贷款支付方式是周女士夫妻的自主选择，并非开发商的义务，周女士未能联系到贷款银行，不能筹措资金及时缴纳购房款构成违约，依法不享有合同解除权。
开发商曾被起诉11次
律师：买房人要格外注意权益条款
周女士称，她曾向开发商表示，愿意按合同支付违约金方式解除合同，或者同步将缴纳的首付款转换，购买开发商其他楼盘价格便宜的房子，但都被拒绝了。
5月21日，记者联系上“天屿湖”詹总。 对方表示：“让她起诉嘛。她买房子没钱了就这样来。”之后，他挂断了电话。
天眼查信息显示，湖北天屿湖生态文旅有限公司由汉川市达利置业投资有限公司独资控股，两家公司近8年有48次被法院列为被执行人，3次被法院下达限制消费令。
近5年以来，天屿湖公司因11起商品房销售合同纠纷被起诉，10起案件中法院分别部分支持了原被告双方，另有一起原告撤诉。
对此，湖北赋兮律师事务所律师肖应欢表示，按照相关规定，后签的合同条款可以覆盖前签的合同条款，此案例中购房合同调整了双方权利义务，此前的承诺协议被新条款覆盖掉了，“法院以此判决是合理的。”
肖应欢提醒买房人应该以此为教训，对于口头承诺要留证据，同时要评估这种承诺是否合法合规，违法违规的承诺，即便白纸黑字确认了，也不受法律保护。“后签的合同中如果对之前的约定条款事项有变更，需要单独做确认。此前的约定是否有效，要在签订新合同时再次明确。”
肖应欢认为，周女士的一审诉求不被法院认可，是因为诉讼角度出现偏差。“她应该调整诉讼策略，先起诉解除合同，再起诉索要剩余的房款，同时该承担的违约责任要承担。她如果是基于合同本身起诉，直接诉请索要房款，法院也会基于合同进行判决。”
肖应欢表示，买房人确实因为不可抗因素出现意外情况，无法继续履行合同，买房人依旧享有法律赋予的解除合同的权利。“合同条款如果只处处保障开发商的合法权益，没有兼顾买房人的合法权益，这样的合同是否有效，值得在法庭上辩论。”
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